ÖNALIM HAKKI VE ÖNALIM BEDELİNİN TAPUDA FARKLI GÖSTERİLMESİ

Önalım hakkı, bir diğer deyişle şufa hakkı, bir kişinin malını üçüncü bir kişiye satmayı istemesi halinde önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarından biridir. Önalım hakkı temel olarak yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olarak ikiye ayrılmaktadır.

Yasal önalım hakkı gereği, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Kanuni önalım hakkı yalnızca taşınmazlar üzerindeki, paylı(müşterek) mülkiyette söz konusudur. Taşınırlar üzerindeki paylı mülkiyette önalım hakkı mevcut değildir. Önalım hakkında amaç, paylı mülkiyet ilişkisine, diğer paydaşların vizesi olmadan yabancı birinin dâhil olmasını önlemektir. Buna karşılık, paydaş veya paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürmektedir. Önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılır. Paydaşın diğer bir paydaş aleyhine önalım davası açma hakkı yoktur. Bu neticeyle payı, paydaş veya paydaşlar satın almışlarsa, bunlar aleyhine önalım davası açılamaz.

Sözleşmeden doğan önalım hakkına ise bir iradi kısıtlama sebebi olarak Türk Medeni Kanunu madde 735’te yer verilmiş olup buna göre; “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.”Sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerh edilmesinden itibaren on yıl içerisinde kullanılmazsa şerhin etkisi sona erer ve malikin istemi üzerine tapu sicilinden terkin edilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın bir başkasına satılması şartına bağlanmış bir alım hakkı niteliğindedir. Önalım hakkı sahibi, taşınmaz üçüncü bir şahsa satıldığında tek taraflı bir irade beyanıyla aynı satış koşulları ile taşınmazı öncelikle satın alma hakkına sahip bulunmaktadır.

Bir diğer önalım hakkı da sınırdaş tarımsal arazi sahiplerine tanınmış olup tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahiplerdir. Ancak tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamazlar. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.

Önalım hakkı dava dışı kullanılamamaktadır. Önalım davası; hak sahibinin alıcıya karşı önalım hakkını kullanmak için açtığı ve sonunda hâkimin davacı adına payın satımına ve mülkiyetinin tesciline karar verdiği yenilik doğuran bir davadır. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Dava, alıcıya karşı bu süreler içinde açılmadığı takdirde, artık bu dava açılamaz. Alıcı veya satıcı, satış işlemini önalım sahibine noter aracılığı ile bildirmesi gerekmektedir. Noter bildirimi dışında satışın yapıldığının başka yollardan öğrenilmesi, üç aylık sürenin başlaması için yeterli değildir.

ÖNALIM BEDELİNİN TAPUDA FARKLI GÖSTERİLMESİ

Önalım hakkının kullanabilmesi için, aradaki ilişkinin mahiyetinin mutlaka satış olması gerekmektedir. Ancak söz konusu satışa ilişkin tapuda satış bedeli; genellikle, vergi kaçırmak amacıyla düşük veya önalım hakkını engellemek amacıyla oldukça yüksek gösterilebilmektedir. Yani satışa konu taşınmazın bedeli farklı sebeplerle gerçek bedelinden tapuda daha düşük veya daha yüksek gösterilebilmektedir. Bu durumda da önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın hangi değerden taşınmazı alacağı sorunu karşımıza çıkmaktadır. Bu durum bedelde muvazaayı oluşturmaktadır.

Satış bedelinin muvazaalı olarak gerçekteki bedelinden yüksek gösterilmesi halinde, hâkim öncelikle taşınmazın değerini bilirkişiler aracılığıyla tespit ettirmelidir. Davacı iddiasını ispat edemezse; tapudaki satış bedeli üzerinden depo bedeli tespit edilerek, bu bedelin yatırılması için davacıya süre verilmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkına dair sözleşme yapılırken taşınmaza ilişkin bedelin sözleşmede belirlenmiş olması durumunda, sözleşmedeki bedel üzerinden depo bedeline hükmedileceği için tapudaki satış bedelinin yüksek veya düşük gösterilmesi depo bedelini değiştirmemektedir.

Tapuda taşınmazın satış bedeli, rayiç bedelinden daha düşük de gösterilebilmektedir. Satış bedelinin düşük gösterilmesinin esas sebebi, tapuda devir esnasında çıkacak vergi ve tapu harcından kaçmaktır. Taraflar tapuda yaptıkları satış işlemi sonucunda; taşınmazın satış bedelini gerçekteki değerinden düşük gösterdiklerinde, rayiç bedelin mi, tapudaki bedelin mi yoksa keşif ile bilirkişiler aracılığıyla belirlenen bedelin mi önalım bedeli olarak esas alınacağı tartışmalıdır. Uygulamada Yargıtay kararları doğrultusunda tapudaki düşük bedel üzerinden önalım hakkı sahibinin taşınmazı yahut payı devralabilmesine izin verilmektedir. Önalım hakkı ve önalım hakkının kullanılması birçok esaslı nokta barındırdığından önalım davasında muvazaa iddiası, ispat araçları, hak düşürücü süreler gibi birçok hususa dikkat edilmesi ve detaylı inceleme yapılması önemlidir.

Av. Tuba TURAN

av.tubaturan@gmail.com